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Home 相談員のコラム 相談員コラム…プラス五万円の老後⑥

PostHeaderIcon 相談員コラム…プラス五万円の老後⑥


●不動産を生かす-1

 今までは、手持ちの金融資産を活用する方法だった。でも、そんなに金融資産はないし、大事な虎の子はびた一文減らしたくないと言う方も多い。個人資産の円グラフをつくるとわかりやすいが、なんと言っても個人資産のダントツは自宅なのである。その自宅を活用する方法を提案する。

 一戸建てでもマンションでも、何十年も営々と住宅ローンを払って、やっと自分たちの資産となる。もちろんそのままでは収益を生まないし、昨今、買った値段を大きく下回っていると思うが、それでも評価はかなりの金額になるだろう。今回はこの自宅を活用して「毎月プラス5万円」をゲットする方法を「売却・貸す・リバースモーゲージ」の3つでご紹介する。まず、「売却」についてだ。

 〈売却〉

 「やっと手にしたマイホームを手放すなんてとんでもない。」と思われるかもしれない。また「老後に家無しになってどうするの!」と言われるかもしれない。でも、よく考えて欲しい。あなたは死ぬまでその家に住めますか?

 家族で暮らしたマイホームも子どもが巣立てば広すぎて、例えば2階はほとんど物置状態。子育てに良い郊外の環境も、駅まで遠く買い物や病院通いに不便だ。まして、車を利用しないと生活できない所はいずれ行き詰まる。長い老後生活を過ごすのに、住み慣れた家が必ずしも住みよい家であるとは限らない。

 思い切って自宅を売却するというのは、いろんな意味で「老後のリセット」であると思う。売却したお金で「賃貸」に住むというのもできるが、「持ち家」から「賃貸」というのは抵抗感が大きいので、今回は「小さなマンションへの住み替え」を提案したい。

 まず、郊外の自宅を売ったお金で、徒歩圏内で生活可能な中古のマンションを買う。買い物や外食ができる商店街、かかりつけの病院、できれば公園や図書館などがある駅そばの物件だ。よく「折角買うなら新築にして、荷物もたくさんあるし、子どもや孫が遊びに来られるように広めにしたい。」という方がいるが、それでは意味がない。60代だと退職金がかなり残っているので、気が大きくなりがちだが、これからの長い老後を考えて止めておく方がいい。

 都市近郊でも平均的一戸建で、30年もたてばかなり値段が下がっている。5,000万円で買っても、今売れば3,500万円ぐらいにしかならないかもしれない。そのお金をまるまる使って3LDK(75㎡)のマンションを買うのなら、中古物件で2,000万円の2DK(50㎡)にして、500万円かけて水回りや段差解消など老後仕様にリフォームした方がいい。この“小さなマンションへ住み替える”メリットは3つある。

①一戸建てに住んでいると荷物の量は驚くほど増える。その整理は「断捨離」がブームになるほど本当に悩ましい。すっきり暮らしたいが、ものを捨てるのはつい1日のばしにしてしまいがちだ。しかも、1年、1日と年をとるほど日常を変えるのがおっくうになり、思い切った身辺整理は気力的にも体力的にも大変になる。60代で狭い所に引っ越すことで、否応なく身辺整理ができるのは「老後リセット」のチャンスだと思う。

②狭いマンションは断熱性にすぐれ、まわりに部屋があるので冬暖かく、夏は冷房の効きがいい。それに鍵1つで出入りできるし、ゴミ出しもいつでもできる。もちろん、家まわりの草取りや掃除もない。一戸建てに比べ管理や掃除が楽で老後にはぴったりだ。おまけに、水道・光熱費が劇的に安くなる。しかも、マンションは区分所有で土地の持ち分が少ないので、固定資産税も低い。管理費や修繕積立金が月々かかるが、一戸建ての修繕費のようにまとまった金額は必要ない。相対的に管理が簡単で、家計も軽量化でき老後生活が快適になる。

③差額の1,000万円を前回紹介したように運用して「毎月プラス5万円」を得る。この場合、元々の買値より売値が下回っているので、売却損だが、逆に売値が買値より高く売却益が出た場合でも、税金はかからない。基本的に日本ではどんな収入にも税金がかかるが、この居住用資産の譲渡益は特例で3,000万円まで特別控除となるためだ。

 このように「広い郊外の一戸建て」から「小さな中古マンション」への住み替えで③だけでも月々5万円のプラス家計となる。もし、車を手放せば経費も無くなるのでもっと身軽になる。便利な暮らしを手に入れて、さらにプラス5万円生活もできるので、思い切って土地勘のある近くの住みやすい場所へ移住する計画を立ててみる、この提案、いかがですか?

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