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Home 相談員のコラム 相談員コラム…住宅購入を考える③ マイホームは30年後を考えて買う

PostHeaderIcon 相談員コラム…住宅購入を考える③ マイホームは30年後を考えて買う


 前回、マイホームを持つということを経済行為として考えた。30年もの間、多額の借金をして運用しても、リスクはあるのにリターンのない不毛な行為だという身も蓋もない事を書いた。しかし、マイホームには家族の暮らす入れ物としての使用価値がある。

 賃貸の場合、人の物なので基本的に釘1本打てないが、自分の所有する家ならば、どこをどうしようと勝手だ。また賃貸で動物を飼える物件は少ないが、自分の家なら誰に遠慮無く飼える。そうした目に見えない快適な住まいの付加価値がマイホームには確かにある。そこで、いかにマイホームのリスクを軽減するかを考えてみよう。

 物には始めと終わりがある。家も同様だ。家を購入しようとする始めのとき、住宅ローンの種類や金利、物件の広さ、間取り、通勤や通学、駅からの距離、買い物、病院など環境を考えて選択していく。こうしたマイホームの購入方法についてはいろんなマニュアル本がでているし、相談窓口も豊富だ。しかし家の終わり方については誰も教えてくれないし、自分でもあまり考えない。しかし住宅の最終局面、つまり住宅ローンが終わる30年後のマイホームこそがそのマイホームの資産価値を決めると言っていい。

 前回、住宅ローンを払い終えた段階でのマイホームの資産価値を試算した。ローンを終えた後の一戸建ては、売却時には建物に値がつかないので土地のみの資産価値となる。ただ、それは売却の話で、住み続けられれば、住宅ローンは無く、修繕費(マンションの場合共益費も)と固定資産税・都市計画税だけでいい。もちろん賃貸物件の家賃よりはそれら経費はずっと安いので、住めば住むほど持ち家は経済的にプラスとなる。

 また売却するにしても、資産価値が高ければ、当然売却時の目減りも少ないので、トータルリターンも改善する。つまり、30年後のマイホームが「住み続けられる」か「売れる」物件なら、マイホームのリスクを大幅に軽減できるのだ。

 30年後のマイホームが住み続けられどうかは、まずその建物の耐久性による。皆さんは建て売り住宅の建築現場を見たことがあるだろうか? 私は散歩が好きなので良く歩き回るのだが、庭付きの家が取り壊されると、あっという間にその跡に数軒の家が建つ。面白いので毎日見に行く。造成が済むと売り出し中のノボリが立ち、基礎ができたかと思うと、マッチ棒のような柱が組まれ、ガルバリウムの屋根を張り、合板の壁をバンバンと大きなホッチキスみたいな道具で止めて、あっという間に家ができあがる。仕上がりは白い外壁と洒落た植栽でとても安普請には見えない。

 
ただ、この家では30年後住めないだろうと思う。10年もたてば、設備は古くなり、デザインも陳腐化するし、結露で合板の壁の中はカビだらけだろう。こんな建売りの一戸建てを含め、今がどんなにピカピカで素敵でも、30年後を想像出来ない家は止めた方が良い。

 30歳で購入して、30年後に60歳、その後20年~30年の老後期間を住み続けるには、一戸建てならきっちりした基礎とがっちりした体躯の建物をこまめに修繕するか、鉄筋コンクリートのマンションで管理状態の良い物件しかない。

 マンションの場合、その資産価値を目減りさせない方法は、管理のいい中古マンションを買うことだ。新築マンションは広告宣伝費や売却費用が2割程度かかる。だからいったん登記すればどんなに新しくても中古物件となり2割ほど値段が下がる。その後、築15年までは値段を下げるがそれ以降は下げ止まる。

 マンションの値打ちは立地8割、管理2割といわれるが、人が住みたい立地の管理状態のいいマンションなら築30年でも40年でもすぐに売却できる。“いつでも売れる” というのは経済的にも精神的にも家を持つうえで大きなリスク軽減だ。

 例えば、新築なら3000万円のマンションも中古なら2400万円~2000万円で買える。30年後に1500万円で売れても新築なら1500万円の売却損だが、中古なら900~500万円の売却損だ。その間のインカムゲイン(家賃分)も住宅ローンの金利負担が軽くなり、トータルリターンは大幅に黒字化する。これなら住宅ローンの残っている中途売却の場合も対応出来る。

 もうひとつローンの終わった家に老後住み続ける条件は環境だ。子供が小さいときに家を購入すると、子供部屋の確保や保育園や学校までの距離など子供中心の選択基準となる。予算と広さや環境を天秤にかけると、都心から電車で最寄り駅まで来て、そこからバスに乗るという地価の安い郊外になりがちだ。

 しかし、30年たてばその家に子供は居ない。高齢者のみの世帯が必要とするのは行きつけの病院、何でもそろうスーパー、デイサービスなど介護施設。それらが遠いと住み続けられない。どんなに良い家でも老後に暮らせる環境が無ければ高齢者は住めないのだ。

 つまり30年後のマイホームが、しっかりした家で、老後に適した環境で住み続けられるか、あるいは資産価値が目減りしないで売却できるのならば、マイホームは途中にリスクはあるけど、最終的に大いにリターンもある資産となる。だからこそ、30年後を考えて家を買って欲しいと思う。30年後の家や暮らしをイメージできるか否かが、家という人生最大の投資の成否を分ける。

 

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