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Home 相談員のコラム 相談員コラム…住宅購入を考える⑤ いつでも売れる家を持とう

PostHeaderIcon 相談員コラム…住宅購入を考える⑤ いつでも売れる家を持とう


 マイホームを持つ上で大事なことは、逆説的に聞こえるかもしれないが「いつでも引っ越しできる」ことだ。もちろん終生その家で暮らせるかもしれないが、途中もしくは晩年になり引っ越しということもある。引っ越しという選択の自由のためには、家がいつでも大損しないで処分できることが必要だ。いつでも売れるマイホームというものには、2つの要素がある。

 まずひとつは元々の借金=住宅ローンを少なくすることだ。借金が少なければ、それだけ身軽になり売りやすくなる。住宅を安く買うのに一番のお勧めが中古住宅である。前にも書いたが、新築の場合、広告宣伝費などで2割ほど高くなる。住宅というものは、新築から15年ほどの間は値が下がるがそれ以降は下げ止まる傾向になる。登記すれはどんなに築浅でも中古住宅となる。つまりもともと中古住宅を買えば、資産の目減りが少なくて処分しやすいのだ。

 住宅購入で大事なのは、何より背伸びをしない事だ。住宅ローンを評するとき「借りられるお金と返せるお金は違う」といわれる。貸す側は金利や手数料商売なので、返せる人ならできるだけ沢山借りて欲しい。だから、年収の30~35%の住宅ローンを勧める。折角、一生に1度の買い物だからと目一杯ローンを組んで高い買い物をする。5000万円借りられれば5000万円の家を選んでしまう。しかし、家計相談を見ても、この割合では家計はかなり厳しくなる。できれば20~25%に納めたい。これは家計にゆとりをもたらすだけでなく、売却時にも大違いとなる。

 例えば、年収500万円の人が年収の30%で住宅ローンを組むと月額125,000円となる。これを年収の20%で組むと月額83,300円となる。もちろん、買える物件は30%(30年ローン、金利3%)の時は、ほぼ3,000万円、同条件で20%の場合は2000万円の物件となる。しかし差額の41,700円は全額とは言わないがかなりを貯蓄に回せる。このゆとりは大きい。仮に4万円を単純に積み立てると、5年で240万円、10年で480万円。もちろん運用すればもっと増やせる。

 売却の場合、貯蓄があれば引っ越し費用も賄えるし、売却後もしローンが残っても精算できる。しかし背伸びして借りた住宅ローンのため、余裕のない家計では貯蓄できず、手元にお金が無ければ、引っ越し費用も無く、多額のローン残債のため値下げもできず、売るに売れない状態となる。

 もうひとつの売れる条件は「立地」である。特に需要が旺盛な都心は価格が下がりにくく、新築から10年過ぎても購入時の1割減程度で済む。誰もが住みたがる所は、多少狭くても、古くてもすぐに売却できるのだ。また、立地のいい物件は「貸す」こともできる。マイホームを貸すことができれば、家賃を住宅ローンにあてて、急な転勤やお隣リスクの引っ越しにも対応できる。

 物件の金額は①新築OR中古 ②広さ ③建物&設備 ④立地で決まる。「家を売る」という視点でこの中で優先順位をつければ、④>③>②>①となる。立地が良くて建物がしっかりしていれば、広さや設備はどうにかなるし、まして買った時に新築でも売るときはどんな物件も中古住宅で、それが10年長いか短いかはあまり問題にならない。立地に関しては、なにも都心や誰も住みたがる「人気ランキング」の地域だけではない。要はその場所に住みたい人がいるかどうかだ。次回は最終回。とてもいいマイホーム購入例をご紹介する。

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